Hoạt động kinh doanh đi xuống, sử dụng vốn kém hiệu quả
CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) vừa công bố báo cáo tài chính quý 1/2023 với doanh thu giảm mạnh 69% so với cùng kỳ, xuống còn hơn 192 tỷ đồng, nguyên nhân khiến doanh thu giảm mạnh chủ yếu đến từ doanh thu chuyển nhượng đất giảm gần 70% xuống còn gần 189 tỷ đồng. Sau khi trừ giá vốn và chi phí, Phát Đạt lãi ròng vỏn vẹn 22,4 tỷ đồng trong quý đầu năm, chưa bằng 1/10 con số lợi nhuận 279 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, kết quả này cũng đã khả quan hơn nhiều so với khoản lỗ hơn 229 tỷ đồng trong quý 4/2022.
Trong kỳ kinh doanh, doanh thu tài chính của Phát Đạt tăng 4,7 lần so với cùng kỳ năm trước lên 2,5 tỷ đồng; chi phí tài chính giảm 9,3% xuống còn 96,2 tỷ đồng; chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp giảm 29,5% so với cùng kỳ 2022 xuống còn 46,2 tỷ đồng; phần lỗ trong công ty liên doanh, liên kết tăng gấp 32,8 lần so với cùng kỳ lên 492,8 triệu đồng. Mặc dù với quy mô của doanh nghiệp con số này là không lớn nhưng trong 5 năm trở lại đây, Phát Đạt liên tục ghi nhận lỗ ở khoản mục này khi đầu tư lên đến hơn 1.858 tỷ đồng (tương ứng 8,5% tổng tài sản).
Cụ thể, Phát Đạt đầu tư vào CTCP Đầu tư Bất động sản BIDICI 1.117 tỷ đồng, nắm giữ 49% cổ phần; đầu tư vào CTCP Địa ốc Sài Gòn – KL 643,3 tỷ đồng, chiếm 27,86% cổ phần. Trong quý cũng phát sinh thêm 2 khoản đầu tư vào CTCP Kinh doanh và Dịch vụ Bất động sản Phát Đạt 84 tỷ đồng và CTCP TNHH Đầu tư Xây dựng Công trình PĐP 13,7 tỷ đồng, lần lượt nắm giữ 27% và 49% cổ phần của các công ty này.
Trong bối cảnh đồng tiền có giá và huy động vốn khó khăn như hiện nay, các công ty liên doanh liên kết đã chiếm dụng một khoản tiền lớn của Bất động sản Phát Đạt nhưng trong thời gian dài không đem lại lợi suất. Với lãi suất trung bình tiền gửi ngân hàng khoảng 8-9%/năm như hiện nay trong 5 năm và mức đầu tư tính đến hết quý 1/2023 hơn 1.858 tỷ đồng, Phát Đạt ước tính có thể đem về hơn 836 tỷ đồng doanh thu hoạt động tài chính nếu đem số tiền trên gửi ngân hàng.
Cổ phiếu PDR mất giá gần 80%, Phát Đạt tiếp tục huy động vốn pha loãng giá trị cổ phiếu
Tính đến ngày 31/3/2023, tổng tài sản của Phát Đạt đã giảm hơn 1.000 tỷ đồng so với đầu năm xuống mức 21.759 tỷ đồng, mức giảm 5%. Trong đó, hàng tồn kho chiếm gần 56% tổng tài sản với giá trị cuối kỳ lên đến 12.131 tỷ đồng chủ yếu nằm dưới dạng giá trị quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp cho Nhà nước, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và chi phí đầu tư cho các dự án bất động sản tại các dự án The EverRich 2 (River City), Bình Dương Tower, Tropicana Bến Thành Long Hải,…
Xét đến nguồn vốn của Phát Đạt đến cuối quý 1, tổng nợ phải trả của Phát Đạt hiện vẫn đang đi ngang ở mức 13.500 tỷ đồng, gấp 1,6 lần vốn chủ sở hữu tại cùng thời điểm. Số dư nợ vay cuối kỳ đã xuống dưới 3.500 tỷ đồng, giảm gần 1.000 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, dư nợ trái phiếu còn hơn 1.600 tỷ đồng. Đáng chú ý, cổ phiếu PDR được dùng làm tài sản đảm bảo một phần cho nhiều khoản vay của công ty.
Mới đây, Phát Đạt cũng đã công bố thông tin về việc thay đổi các điều kiện, điều khoản trái phiếu của lô PDRH2123002. Cụ thể, lô trái phiếu này có giá trị 150 tỷ đồng với lãi suất 13%, ngày đáo hạn 28/4/2023; Phát Đạt đã lùi lại 3 tháng thời gian đáo hạn đến ngày 28/7/2023 với mức lãi suất thay đổi tăng từ 13% lên 15%. Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản đảm bảo, không phải là nợ thứ cấp của tổ chức phát hành và được tự do chuyển nhượng.
Ngoài vay vốn qua ngân hàng và kênh trái phiếu, Phát Đạt còn cả nghìn tỷ dư nợ từ các bên khác như Công ty tài chính Mirae Asset (100 tỷ đồng), CTCP Đầu tư Năng lượng Phát Đạt (101,7 tỷ đồng) , ACA Vietnam Real Estate III LP (708,45 tỷ đồng) và 2 cá nhân là ông Đoàn Đức Luyện (70 tỷ đồng), ông Vũ Dương Hiền (90 tỷ đồng).
Vừa qua, HĐQT CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã công bố quyết định chốt danh sách cổ đông để lấy ý kiến cổ đông về việc tiếp tục pha loãng giá trị cổ phiếu khi chào bán gần 201,5 triệu cổ phiếu (tương đương 30% vốn điều lệ hiện tại). Nếu phát hành thành công, doanh nghiệp này sẽ huy động thêm tối thiểu khoảng 2.015 tỷ đồng, qua đó vốn điều lệ sẽ tăng lên 8.731 tỷ đồng.
Trên thị trường chứng khoán, thị giá cổ phiếu PDR đã giảm mạnh trong hơn 1 năm vừa qua. Vào ngày 6/4/2022, cổ phiếu PDR có giá trị 67.940 đồng/ cổ phiếu nhưng đến nay, cổ phiếu này chỉ còn 13.750 đồng/ cổ phiếu vào ngày 16/5/2023, mức giảm 79,8%.
