Trong quá trình đổi mới, thị trường bất động sản phát triển vượt trội khiến diện mạo đất nước thay đổi nhanh chóng, nhất là các đô thị, đặc biệt những thành phố lớn. Nhà ở thương mại (chung cư cao cấp, biệt thự, nhà liền kề, khách sạn, nhà nghỉ dưỡng,v.v…) thoả mãn nhu cầu đời sống tầng lớp trung lưu trở lên đang trở nên bão hoà trong xã hội.
Tuy nhiên, hàng chục triệu người là công nhân trong các khu công nghiệp, người lao động thuộc các thành phần kinh tế, người thu nhập thấp, sinh viên đại học,v.v… đang chật vật về chỗ ở để ổn định cuộc sống. Một bộ phận đáng kể người lao động phải thuê nhà trọ chật chội, nhếch nhác, lộn xộn, thiếu an toàn, chi phí chiếm tỉ lệ không nhỏ trong thu nhập hàng tháng…
Để giảm bớt khó khăn cho công nhân trong các khu công nghiệp, Chính phủ ban hành Quyết định số 08/2022/QĐ-TTg ngày 28/3/2022 về việc hỗ trợ có mục tiêu cho các địa phương 100% kinh phí ngân sách nhà nước thực hiện chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà cho người lao động với hàng nghìn tỉ đồng.
Thực tế của thị trường bất động sản, do chính sách ưu đãi bất cập, thiếu hấp dẫn nên các nhà đầu tư chủ yếu say sưa với xây dựng nhà ở thương mại, bởi lợi nhuận của nó là “đỉnh cao chót vót”. Một phép tính đơn giản như sau: Thu hồi đất để giao cho doanh nghiệp làm dự án nhà ở thương mại, đất đô thị đền bù với giá 3 - 5 triệu đồng/m2, đất nông nghiệp đền bù cho nông dân trên dưới 01 triệu đồng/m2 (trước đây giá 01m2 chỉ bằng một bát phở). Thế nhưng khi làm hạ tầng, phân lô xây dựng nhà chung cư cao tầng thì 01m2 đất thương mại giá trị gấp trăm, gấp nghìn lần.
Ví dụ, xây toà nhà chung cư 30 tầng để bán (không kể tầng hầm, tầng kĩ thuật) 01m2 sàn giá 30-40 triệu đồng thì nhà đầu tư có doanh thu 900 triệu đồng đến 1,2 tỉ đồng/m2 đất thương mại (chồng cao), trừ hết các khoản chi phí đầu tư xây dựng thì lợi nhuận có thể đạt 35-50%. Vì thể, doanh nghiệp, doanh nhân đầu tư kinh doanh bất động sản qua một đêm có thể đã là tỉ phú. Một số ông chủ trở thành tỉ phú USD chỉ trong 10 - 15 năm.
Bởi thế, nhìn vào các khu đô thị mới, khu nhà ở cao chọc trời, những lô biệt thự sang trọng, những dãy nhà liền kề cao cấp có giá tiền tỉ, chục tỉ, trăm tỉ đồng khiến người nghèo rất khó tiếp cận, chỉ ngước mắt nhìn trong mơ ước. Theo quy định của pháp luật, các dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải dành 20% quỹ đất để làm nhà ở xã hội nhưng các nhà đầu tư thực hiện không nghiêm. Cơ quan quản lí nhà nước thiếu kiểm tra, giám sát nên chương trình nhà ở xã hội trong các dự án ấy không mấy khả thi.
Nguyên nhân của thực trạng này do cơ chế chính sách và quá trình thực thi bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế. Đó là trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở xã hội còn kéo dài, thậm chí phức tạp hơn các dự án nhà ở thương mại. Một số dự án được miễn phí sử dụng đất nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất để miễn. Mặt khác, đối tượng được mua nhà ở xã hội bắt buộc phải do các cơ quan có thẩm quyền thẩm định về đối tượng, điều kiện.
Việc xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách bắt buộc phải do cơ quan nhà nước cấp tỉnh thẩm định khiến kéo dài thời gian nhiêu khê, tốn kém cho doanh nghiệp. Các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư đã ban hành thiếu sức hấp dẫn, không thực chất, kém sức thu hút, khuyến khích các chủ đầu tư. Trong nhiều dự án nhà ở xã hội, phần 20% diện tích đất theo quy định ở nhiều nơi không cho thuê được phần diện tích này, có dự án xây các căn hộ rồi bỏ không, lãng phí trong khi chủ đầu tư không được bán dẫn đến khó khăn thu hồi vốn,v.v…
Trước nhu cầu cuộc sống đang đặt ra cấp bách về nhà ở xã hội, theo quan điểm, đường lối đại hội Đảng lần thứ XIII, ngày 01 tháng 8 năm 2022, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì hội nghị “Thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp” với mục tiêu giai đoạn 2022 – 2030 phấn đấu để có 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội được coi là bước đột phá.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị dành cho công nhân với quy mô 156.000 căn, tổng diện tích 7,79 triệu m2. Đồng thời, đang tiếp tục triển khai 401 dự án, quy mô xây dựng 455.000 căn hộ với tổng diện tích khoảng 22,718 triệu m2. Hiện đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 175 dự án quy mô 93.000 căn hộ với tổng diện tích 4,6 triệu m2 và tiếp tục triển khai 274 dự án, quy mô 293.000 căn hộ với tổng diện tích 14,6 triệu m2. Mặc dù phát triển như vậy, song vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu, thậm chí mới đáp ứng được một phần nhà ở cho công nhân lao động, người thu nhập thấp.
Trong chương trình hướng tới khát vọng của đông đảo công nhân, người thu nhập thấp, nhiều doanh nghiệp lớn thuộc thành phần kinh tế ngoài Nhà nước hưởng ứng tích cực. Điển hình như Công ty Vinhome (công ty con thuộc Tập đoàn Vingroup), nhà đầu tư bất động sản số 1 Việt Nam thông qua chiến lược xây dựng 50.000 căn hộ; Công ty Novaland thuộc gia đình ông Bùi Thành Nhơn do ông Bùi Xuân Huy làm Chủ tịch cam kết sẽ đầu tư xây dựng 200.000 căn tại Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam; Tập đoàn Him Lam do ông Dương Công Minh, Chủ tịch Sacombank sẵn sàng tham gia với 75.000 căn hộ; Tập đoàn Hoà Bình do cựu chiến binh Nguyễn Hữu Đường làm Chủ tịch cũng sẽ làm dự án nhà ở xã hội và khởi công trong năm nay,v.v…
Theo thông tin ban đầu, cùng với kế hoạch của Bộ Xây dựng, các nhà đầu tư, trong đó một số Tập đoàn kinh tế lớn cam kết từ nay đến năm 2030 sẽ xây dựng gần 1,3 triệu căn nhà ở xã hội, với giá mỗi căn chỉ từ 300 triệu đồng đến 500 triệu đồng, đáp ứng được nhu cầu đáng kể về nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp, người có thu nhập thấp.
Để thực hiện thành công chiến lược quan trọng, có ý nghĩa xã hội nhân văn, ưu việt của chế độ, cần hoàn thiện thể chế, chính sách như sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Thuế,v.v… trong các điều khoản liên quan, nhất là cơ chế, chính sách cho nhóm đối tượng thu nhập thấp như quy định cụ thể về đối tượng được mua, điều kiện hưởng thụ; việc quy hoạch, dành quỹ đất, lựa chọn nhà đầu tư dự án, tách riêng chính sách nhà ở cho công nhân để có cơ chế khuyến khích, ưu đãi nhằm phát triển loại hình nhà lưu trú trong các khu công nghiệp; thực hiện giải ngân nhanh vốn hỗ trợ tới tay người mua nhà; tiếp tục giảm thuế, phí, đặc biệt cắt giảm các thủ tục hành chính rườm ra, nhiêu khê.
Chính sách về nhà ở xã hội là một phần quan trọng, định hướng lớn trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội cần sự điều hành, quản lí chặt chẽ của Nhà nước. Ngay cả việc người dân xây dựng nhà ở, nhà trọ cho công nhân, sinh viên thuê cũng cần có bàn tay quản lí Nhà nước, trách nhiệm của cấp uỷ, chính quyền địa phương nhằm bảo đảm nhà trọ cũng phải có tiêu chuẩn, có mật độ thích hợp. Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội gắn với thị trường bất động sản phù hợp chương trình, kế hoạch xây dựng nhà ở trong từng giai đoạn, đi đôi tuân thủ pháp luật về nhà ở, quy hoạch, kế hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng xã hội, góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội…
