Giá đất 'nhảy múa' ở những khu vực quy hoạch lên thành phố, đây là 3 yếu tố nhà đầu tư cần 'nằm lòng' trước khi xuống tiền

Giá đất khởi sắc nhờ thông tin quy hoạch

UBND TP. Hà Nội đã có tờ trình HĐND thành phố về việc phê duyệt Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021 - 2025. Dự kiến, Hà Nội sẽ xây dựng, trình phê duyệt Quy hoạch TP. Hà Nội giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến 2050. Trong đó có việc nghiên cứu đề xuất chủ trương và quy hoạch huyện Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn lên thành phố.

Sau khi có thông tin trên, giá bất động sản tại 3 khu vực Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn đều có dấu hiệu khởi sắc. Theo khảo sát, các môi giới tại khu vực này đều nhấn mạnh vào lợi thế như tiềm năng tăng giá, khả năng thanh khoản cao vì sắp được lên thành phố. Tại Đông Anh, đất nằm ở mặt ngõ rộng 2,5m có giá dao động từ 20 - 30 triệu đồng/m2. Những mảnh đất nằm ở mặt đường rộng khoảng 4m, ô tô có thể di chuyển vào được dao động từ 45 - 55 triệu đồng/m2. Còn những mảnh đất ở đường lớn mức giá đã lên tới 100 - 130 triệu đồng/m2.

Hiện nay, đất dự án tại khu vực Đông Anh có giá từ 35 - 70 triệu đồng/m2, một số dự án thuộc trung tâm huyện đã chạm mức 100 triệu đồng/m2.

Có thể nói Đông Anh là khu vực có nhiều tiềm năng nhất, bởi đây là khu vực có tốc độ đô thị hóa vượt trội hơn, diện mạo được thay đổi rõ rệt trong mấy năm gần đây. Do đó, những năm qua Đông Anh liên tục có sự thiết lập mặt bằng giá mới.

Tại Mê Linh, khu vực xã Tiền Phong, xung quanh dự án Cienco 5, giá đất thổ cư tăng mạnh từ 15 - 23 triệu đồng/m2 lên 21 - 40 triệu đồng/m2. Còn những mảnh nằm ở vị trí mặt đường đẹp đã trên 50 triệu đồng/m2. Ngay cả những dự án đắp chiếu nhiều năm, cỏ mọc um tùm nhung nhờ có thông tin về quy hoạch giá đất cũng tăng 40 - 70%. Đơn cử như tại các dự án Diamond Park, Mê Linh New City, Mê Linh Vista,... giá đã tăng lên 20 - 23 triệu đồng/m2.

Tại Sóc Sơn, khu vực xã Minh Phú, Hiển Ninh và Minh Trí giá đất hiện đang dao động từ 4,5 - 6,5 triệu đồng/m2, trước đó giá đất tại đây ở mức 4 - 5,5 triệu đồng/m2. Thậm trí khu vực này đất rừng cũng được rao bán rầm rộ dao động từ 130 - 140 triệu đồng/sào (tương đương 360 m2). Những người quan tâm tới đất này chủ yếu có nhu cầu đầu tư homestay kinh doanh hoặc biệt thự nghỉ dưỡng.

Cân nhắc khi mua bất động sản tại khu vực quy hoạch lên phố

Theo TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, việc xảy ra "sốt đất" sau thông tin quy hoạch các huyện của Hà Nội lên thành phố cũng tương tự câu chuyện đã xảy ra ở TP. Thủ Đức trước đây.

Vị chuyên gia nói: "Việt Nam cũng cũng giống như các nước phát triển khác trên thế giới, khi chuẩn bị có tuyến Metro, khu đô thị mới thì các bất động sản trong khu vực lân cận sẽ tăng giá. Tuy nhiên cần có các đại lượng để đo lường như thời gian, kỳ vọng giá trị gia tăng tương ứng với thời gian đó và so với suất sinh lời khác. Tuy nhiên, dù là đầu tư loại hình nào nhà đầu tư cũng cần đặc biệt cân nhắc đến ba yếu tố tiên quyết".

Cụ thể, yếu tố thứ nhất là "lý thuyết ngày một", nhà đầu tư cần xác định lợi nhuận của khoản đầu tư có thể quay về nhanh nhất có thể, tốt nhất là chỉ trong một ngày.

Yếu tố thứ hai đặc biệt quan trọng là tính thanh khoản của khoản đầu tư. Sản phẩm có thể mang lại lãi ít hoặc không có lãi nhưng nhất định phải dễ dàng chuyển nhượng được. Đó là yếu tố cực kỳ quan trọng trong mua bán kinh doanh, đặc biệt là đầu tư.

Yếu tố thứ ba là quản trị rủi ro. Đối với bất động sản thì đó là các vấn đề liên quan đến pháp lý, quy hoạch.

"Nhà đầu tư nên mua ở những khu vực mà bản thân nắm rõ thông tin. Nếu chưa rõ quy hoạch mà chỉ nghe được thông tin khu vực đó tương lai sẽ lên "thành phố trong thành phố" thì tôi nghĩ cần cân nhắc, xem xét lại", ông Khương nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, ông Sử Ngọc Khương cho rằng, giá cả là một yếu tố quan trọng các nhà đầu tư cần cân nhắc trước khi mua. Đặc biệt, người mua cần tỉnh táo, tránh xảy ra tình trạng mua với mức giá của 10 năm sau như điều đã xảy ra ở Thủ Đức hay Bình Phước thời gian qua.

"Quy hoạch thường thay đổi trong 5 - 10 năm. Nhà đầu tư chờ đến 10 năm sau có thể giá cả sẽ được như kỳ vọng nhưng quy hoạch có thể sẽ lại thay đổi. Do đó, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng về pháp lý, giá cả, quy hoạch cũng như kỳ vọng khi có những điều chỉnh bất thường", ông Khương nhận định.

Bên cạnh đó, chuyên gia Savills cũng đưa ra lời khuyên, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ khi sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh trường hợp giá trị gia tăng của bất động sản không bằng biên độ lãi suất nhà đầu tư phải trả hàng năm cho ngân hàng.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định: Sau 2 tháng Hà Nội giãn cách, nhà đầu tư, giới “cò” đất Hà Nội đã cảm thấy "cuồng chân" chính vì thế tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội ngay sau hết giãn cách nhà đầu tư đã đổ bộ về đây cập nhật thị trường.

Trong khi quỹ đất tại các khu vực “truyền thống” ở phía Tây như Hoài Đức, Đan Phượng hay Thạch Thất đã tăng cao, kém hấp dẫn, thì giới đầu tư tìm đến các thị trường có giá đất rẻ hơn, và chuẩn bị có quy hoạch mới.

“Tăng giá bất động sản phải tỷ lệ thuận với tăng đầu tư thực sự để tạo ra những giá trị về hạ tầng, về đời sống và về dịch vụ cho những vùng được kết nối và đầu tư đến đâu thì giá trị tăng đến đó. Tăng giá bất động sản giai đoạn bắt đầu mới công bố kế hoạch, quy hoạch là đúng quy luật nhưng tăng ở mức độ 5 - 7% thì là hợp lý còn nếu tăng quá nhiều thì là bất bình thường. Bất động sản sẽ tăng theo hạ tầng nhưng đó phải là đầu tư thật”, ông Nguyễn Văn Đính khẳng định.