Địa ốc Hoàng Cát có phải phiên bản đặc biệt của Địa ốc Alibaba?

01/09/2020 20:34

Sự bùng nổ của Địa ốc Alibaba trước khi chiêu trò bị phanh phui, đã chứng tỏ sức hút của cam kết lợi nhuận. Và chiêu thức này cũng được dùng cho nhiều dự án liên quan đến Hoàng Cát.

Nhiều dự án cam kết lợi nhuận kiểu Địa ốc Alibaba

Mới đây, thị trường Bình Dương xôn xao với dự án An Phú Long Garden được quảng cáo đây là dự án lớn nhất Bình Dương và được cam kết mua lại theo kiểu địa ốc Alibaba, với lợi nhuận lên đến 25%.

Được biết, dự án An Phú Long Garden có tổng diện tích 120ha. Dự án do Công ty TNHH Xây Dựng và Kinh Doanh Bất động sản Hoàng Gia Phú làm chủ đầu tư, Công ty Cổ Phần Địa Ốc Hoàng Cát Chơn Thành được giới thiệu là Đơn vị phát triển dự án.

Dự án An Phú Long Garden chỉ mới tung ra thị trường đợt 1, hiện dự án vẫn chưa đủ điều kiện mở bán, hiện trạng hạ tầng vẫn ngổn ngang, chưa được thi công đồng bộ. Theo ông Đoàn Văn Đồng, Chủ tịch UBND huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương, dự án Khu nhà ở nông thôn xã An Long ( tên thương mại là Khu đô thị sinh thái An Phú Long Garden) mới được duyệt quy hoạch trên diện tích gần 46ha. Dự án vẫn chưa được cấp giấy phép xây dựng.

Môi giới quảng cáo Dự án An Phú Long Garden cam kết lợi nhuận lên đến 25%.

Trước đó, một dự án khác là khu đô thị Phúc Hưng Golden, tại thị trấn Chơn Thành, tỉnh Bình Phước, cũng được quảng cáo cam kết lợi nhuận lên đến 15%/năm. Dự án này do Công ty TNHH MTV Xây dựng Phát triển Địa ốc Đất Xanh Bình Phước làm chủ đầu tư. Công ty Cổ phần Địa ốc Hoàng Cát Chơn Thành là đơn vị phát triển dự án. Dự án này cũng được rao bán từ khi hạ tầng ngổn ngang, chưa có giấy phép xây dựng.

Theo các chuyên gia, để che lấp những hạn chế về pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ, môi giới dự án này đã tung ra chính sách cam kết mua lại sản phẩm cho khách hàng. Tuy nhiên, bài học nhãn tiền cho việc cam kết lợi nhuận chính là vụ lừa đảo của địa ốc Alibaba và nhiều dự án condotel cũng phá sản chính sách cam kết lợi nhuận.

Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, đầu tư là phải hoàn lại số vốn, sau đó tính toán lợi nhuận, thanh khoản cao hay thấp. Nếu cam kết lợi nhuận mà nhận phần lãi, mất phần gốc thì âm vốn. Vì vậy, khách hàng cần tính toán xem tính thanh khoản như thế nào, có rủi ro thì có thể rút khỏi thị trường được hay không.

“Trên thực tế, dù cam kết nhưng doanh nghiệp không mua lại hoặc chưa mua thì khách hàng không thể làm gì được. Hợp đồng mua bán thường chỉ soạn thảo hướng giải quyết, còn thực hiện hay không tùy thuộc vào hoàn cảnh thực tế, mà thực tế phải chờ ở tương lai.

Thông thường, việc cam kết sẽ có 2 trường hợp, đó là có cam kết mà không đưa vào hợp đồng, hoặc là đưa vào hợp đồng nhưng đưa ra nhiều điều khoản bất lợi cho người mua. Do vậy, khách hàng cân nhắc trước khi ký hợp đồng, lỡ ký rồi thì nhanh chân rút, vì việc mua bán đó là bất ổn, càng để lâu càng khó khăn hơn”, ông Phượng khuyên.

Cảnh giác với các chiêu trò

Ở góc độ khác, Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, dòng tiền để trả cam kết lợi nhuận có thể lấy từ hoạt động, dự án khác để chi trả cho khách hàng, tùy vào sức khỏe của doanh nghiệp đó. Thế nhưng, cần lưu ý là kể cả doanh nghiệp khỏe nhưng đầu tư tràn lan cũng ảnh hưởng đến dòng tiền. Vì vậy, việc nâng giá bán để trả chi phí cam kết lợi nhuận cũng là một chiêu trò, một nghệ thuật bán hàng, giống như nâng giá sản phẩm rồi làm chương trình khuyến mãi.

“Ví dụ như họ nói giảm 20% cho sản phẩm đó nhưng thực chất giá bán đã được nâng lên đến 40%. Khách hàng phải tỉnh táo trong những trường hợp này. Kể cả khi trả tiền cam kết lợi nhuận cũng vậy, họ trả chậm, nghĩa là họ lấy chính tiền lãi đó để trả cho mình. Khách hàng chỉ nhìn thấy số tiền mình thu về, mà không nhìn thấy sản phẩm bị nâng giá, số tiền phải bỏ ra như thế nào. Tính ra khách hàng bỏ ra cả cục tiền nhưng chỉ thu về một, vài đồng”, ông Phượng nhận định.

Luật sư Phượng cũng nói thêm, hầu như doanh nghiệp đa phần đều xoay vòng vốn. Nếu thị trường không thuận lợi, đến thời điểm khách hàng đồng loạt yêu cầu chủ đầu tư mua lại sản phẩm thì sẽ bị hủy hợp đồng. Thậm chí, doanh nghiệp còn thế chấp dự án cho ngân hàng. Hoặc trong trường hợp khách hàng muốn hủy hợp đồng, yêu cầu chủ đầu tư mua lại thì họ sẽ dùng các biện pháp câu giờ, duy trì vài ba năm. Những doanh nghiệp yếu năng lực tài chính, họ mới phải dùng đòn bẩy như vậy.

Phối cảnh dự án An Phú Long Garden.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa thừa nhận, nhiều trường hợp chủ đầu tư cam kết lợi nhuận là một hình thức kích thích mua hàng. Khi dự án hoàn thành đã bán hết thì chủ đầu tư lúc đó đã hết trách nhiệm.

Đối với khách hàng, nếu gặp chủ đầu tư không uy tín, sau 2 năm người ta không thực hiện thì cũng khó làm gì được chủ đầu tư vì đây một sự ràng buộc vô tình chứ không chặt chẽ. Việc cam kết lợi nhuận cũng chỉ mang tính hình thức, trên lý thuyết thôi chứ khó có chủ đầu tư nào tính toán đúng được sau 1 - 2 năm cả.

“Nếu cam kết 1 năm, 2 năm, trong ngắn hạn thì doanh nghiệp sẽ khó khăn do khó quay vòng vốn. Thị trường bất động sản không thể lúc nào cũng tăng trưởng, có thể năm nay tăng, năm sau giảm, có khi tăng đột biến.

Nếu mua bất động sản mà không xem xét kỹ giá đó hợp lý chưa thì khách hàng phải chịu. Hiện tại, chưa tổ chức nào đánh giá uy tín doanh nghiệp một cách khách quan để người mua tham chiếu được. Do vậy, khách hàng cần cẩn trọng trước khi quyết định xuống tiền”, ông Quang nói thêm.

Lịch sử bán “dự án ma” của Địa ốc Hoàng Cát

Theo tìm hiểu, trước khi tham gia bán dự án An Phú Long Garden và Phúc Hưng Golden, Hoàng Cát từng bị tai tiếng “bán lụi” tại dự án có tên Hoàng Cát Garden. Ngày 9/9/2019, báo Tuổi trẻ Thủ đô, có bài phản ánh với tiêu đề : “Bình Phước: Hoàng Cát Group có phân lô bán nền trái phép?”. Dự án được giới thiệu do Công ty TNHH XD – PT địa ốc Hoàng Cát Bình Dương làm chủ đầu tư. Với quy mô lớn có diện tích 31ha nằm ngay khu công nghiệp Minh Hưng.

“Dự án được Công ty Cổ phần địa ốc Hoàng Cát (địa ốc Hoàng Cát) phân phối và đang được chào bán từ cuối tháng 4/2019. Để tìm hiểu, chúng tôi được một người xưng là nhân viên kinh doanh công ty địa ốc Hoàng Cát cho biết: Dự án bên em rất “hot” đã được mở bán khu biệt thự từ ngày 12/5/2019 với giá rất mềm diện tích khoảng 258 m2 đến hơn 1.000m2. Tuỳ vào vị trí mà mỗi lô có giá từ 650 triệu đến 750 triệu. Khách hàng đặt cọc 50 triệu/nền, sau 7 ngày đóng hết giá trị số tiền đất và được giữ lại 10 triệu để lấy sổ từ chủ đầu tư.

Tuy nhiên khi phóng viên trao đổi về pháp lý của thì các nhân viên này cho biết công ty cam kết sẽ ra sổ cho khách hàng đúng thời hạn, mà không có đề cập về pháp lý và tiến độ hoàn thành dự án”, bài viết cho biết.

Cũng theo bài báo này, Sở Xây dựng Bình Phước khẳng định: “Hiện Sở Xây dựng chưa nhận được hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cũng như chưa có bất cứ văn bản nào liên quan đến việc mở bán nhà ở, bất động sản hình thành trong tương lai, huy động vốn tại các dự án có tên trên”.

Nam Phương - Minh Anh