Chưa hoàn thiện hạ tầng đã đủ điều kiện huy động vốn?
Dự án khu dân cư và đô thị cao cấp Hưng Phát (tên thương mại là Meyhomes Capital Phú Quốc) tọa lạc tại xã Dương Tơ và thị trấn An Thới, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang do Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Du lịch và Kinh doanh Bất động sản Hưng Phát (công ty con của Tập đoàn Tân Á Đại Thành) làm chủ đầu tư.
Theo quy hoạch được duyệt ngày 23/10/2019, dự án có quy mô trên 56 ha. Tuy nhiên, dự án chỉ mới được “tạm bàn giao” một phần đất theo quy hoạch được duyệt.
Mặc dù chưa hoàn thành việc đền bù, giải phóng mặt bằng nhưng ngày 14/8/2020, Sở Xây dựng tỉnh Kiên Giang đã có văn bản số 1518/SXD-QLN cho phép chủ đầu tư huy động vốn tại dự án Meyhomes Capital Phú Quốc – Phần đầu tư xây dựng nhà ở giai đoạn 1 - Phân khu Rosada.
Sở Xây dựng thống nhất tổng số 24 Block (từ LK24 – LK47) bao gồm 328 căn nhà liền kề với diện tích đất là 45.793,26 m2, diện tích xây dựng 28.928,08 m2, tổng diện tích sàn xây dựng 137.725,68 m2 của Công ty Hưng Phát Phú Quốc đủ điều kiện được huy động vốn theo quy định.
Cụ thể, Văn bản số 1518/SXD-QLN được căn cứ các Biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án gồm hệ thống cấp điện, chiếu sáng, thông tin liên lạc, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước thải, hệ thống thoát nước mưa, hệ thống giao thông...
Tuy nhiên, tại thời điểm đó, chủ đầu tư vẫn chưa có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, chưa có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của 24 Block nhưng dự án vẫn được ông Trịnh Nam Trung, Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Kiên Giang ban hành văn bản xác định dự án đủ điều kiện huy động vốn.
Như vậy, có thể hiểu rằng, Sở Xây dựng tỉnh Kiên Giang cho phép huy động vốn trước còn nghiệm thu thì gửi sau?
Điều đáng nói là trước khi có văn bản của Sở Xây dựng tỉnh Kiên Giang, ngày 13/4/2020 Công ty Hưng Phát Phú Quốc đã ra văn bản chỉ định Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Kinh doanh bất động sản Thành Đạt (Công ty Thành Đạt) đứng ra xác nhận thông tin về việc bán hàng cho dự án Meyhomes Capital Phú Quốc. Công ty Thành Đạt sau đó liên kết với rất nhiều đơn vị môi giới bất động sản tiến hành huy động hàng tỉ đồng từ khách hàng.
Cẩn trọng trước khi quyết định “xuống tiền”
Bàn về vấn đề này, Luật sư Thu Hằng - Công ty Luật TAT Law firm cho biết: Theo Điều 68 Luật Nhà ở 2014 quy định về nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở như sau: “Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý”.
Theo luật sư, nếu chủ đầu tư dự án không đáp ứng được quy định trên đã huy động vốn là có dấu hiệu vi phạm pháp luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản và các văn bản khác có liên quan.
Theo quy định pháp luật hiện hành thì luật kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt cọc, mà hợp đồng đặt cọc được đề cập trong Bộ luật Dân sự. Do đó, việc các chủ đầu tư thường "lách luật" bán hàng theo hai dạng: Một là thỏa thuận “đặt cọc đăng ký chỗ” để đảm bảo thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án; hai là thỏa thuận hứa bán và có thể thông qua đơn vị thứ ba để phân phối.
"Tuy nhiên, cả hai hình thức này đều tiềm ẩn rủi ro, bởi có thể phát sinh nhiều trường hợp bất lợi cho khách hàng như chủ đầu tư tăng giá bán gây bất lợi hoặc nếu dự án không được triển khai, việc thu hồi lại số tiền nói trên của các khách hàng là rất khó khăn. Do đó, khuyến nghị với khách hàng cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật trước khi quyết định tham gia giao dịch mua bán bất động sản, đặc biệt là các bất động sản hình thành trong tương lai thì điều quan trọng phải có sự tham vấn, tìm hiểu kỹ lưỡng các quy định của pháp luật để tránh những rủi ro khi mua bán nhà đất", vị luật sư này khuyến cáo.
Không có khái niệm “tạm bàn giao đất”
Luật sư Hằng phân tích thêm, việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản.
Theo đó, các dự án kinh doanh bất động sản phải có đảm bảo các điều kiện trong đó có điều kiện phải đảm bảo có các giấy tờ nghiệm thu phù hợp theo tiến độ dự án. “… Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.
Vì vậy, việc Sở Xây dựng tỉnh Kiên Giang cho phép chủ đầu tư huy động vốn trước khi có các biên bản nghiệm thu là không phù hợp với quy định của pháp luật.
Cũng theo luật sư, luật đất đai hiện hành không có khái niệm về việc “tạm bàn giao đất”. Đất được tạm giao chưa có đầy đủ giá trị pháp lý nên trong trường hợp cá nhân, tổ chức hay doanh nghiệp, chính quyền sử dụng thuật ngữ này là khiên cưỡng và dễ gây hiểu lầm cho khách hàng.
Theo điểm a khoản 3 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở có quy định: Đối với vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản thì bị phạt tiền từ 250 - 300 triệu đồng đối với một trong các hành vi sau đây: “Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định”.
Như vậy, căn cứ quy định nêu trên, trường hợp chủ đầu tư có hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không bảo đảm các điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xem xét, đối chiếu và xử phạt theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ.
